Россияне перебираются поближе к земле. По крайней мере, об этом говорит статистика: за первые четыре месяца 2022 года спрос на участки и частные дома вырос на 30%, по сравнению с аналогичным промежутком 2021-го.
И это при том, что в предыдущие — пандемийные — годы спрос рекордно рос. Почему так происходит? Кто-то инвестирует свободные деньги, кто-то думает провести отпуск за городом, а кто-то меняет место жизни. Между тем выбор и покупка земельного участка — не важно, с домом или нет, — дело мудрёное. В доме обязательно проверяют стены, фундамент, воду, отопление, газ — жизненно важные моменты. Плюс документы, соответствие планировки нормам закона. Но проверки земли ещё сложнее. «Секрет фирмы» с экспертами выяснял, как найти «тот самый» участок и дом, какие юридические тонкости могут встретиться на этом пути и как правильно оформить свой клочок земли.
Ну а если нет желания проводить отпуск на даче — купить авиабилет онлайн ютэйр можно здесь.
Готовый дом или земля под строительство?
Покупка готового жилого дома экономит время и силы, но найти вариант, который полностью подойдёт под запросы, сложно. И есть риск не увидеть сразу какие-то проблемы с ним или с участком. Поэтому иногда выгоднее возводить его с нуля. Особенно с учётом, что на строительство частного жилого дома выдают ипотеку. Например, семьям с детьми по ставке около 5%. Если строить своими руками, то можно получить льготную ипотеку со ставкой до 9%.
Часто проще и дешевле купить участок и построить дом самостоятельно, чем годами мониторить рынок в поисках идеального загородного жилья, а уже постфактум обнаружить, например, проблемы с коммуникациями.
На строительство дачи можно оформить лишь потребительский кредит. Но к такой постройке требований (и у людей, и в законах) часто меньше, чем к жилому дому. Особенно по коммуникациям. Поэтому готовые варианты выгоднее.
По закону дача (садовый дом) и жилой частный дом — разные понятия
Независимо от того, решили вы купить чистый участок или сразу с домом, сначала выберите землю: по типу, рельефу, почве. Изучите необходимые коммуникации, инфраструктуру. И только потом оценивайте дом — его состояние, площадь и так далее. Потому что строение в худшем случае удастся снести и отстроить заново. А если, например, оно находится на земле, на которой по закону нельзя располагать частный дом, есть риск потерять участок.
Проверяем назначение земли
Для строительства дома подходит не любой участок: он должен соответствовать целевому назначению. Категории перечислены в классификаторе ВРИ.
И коттедж, и дачу можно построить на двух видах территорий:
Индивидуальное жилищное строительство. Обычно такие участки находятся в черте города, в коттеджных посёлках (КП). Здесь есть инфраструктура и все коммуникации. Ограничения по площади земли зависят от региона. Например, в Московской области минимум для ИЖС — 8 соток, а максимум — 25 соток.
Личное подсобное хозяйство, приусадебный участок. Он находится внутри границ населённого пункта или земли сельхозназначения, принадлежит садовому некоммерческому товариществу (СНТ) или дачному некоммерческому партнёрству (ДНП). Удобств в СНТ меньше, чем в условном коттеджном посёлке, а размеры земли — меньше: 6–12 соток. Это дачный вариант.
Также для дачи подходят участки категории «Ведение садоводства», но не для жилого дома.
Есть созвучная категория «Ведение огородничества». Но по ней можно построить только хозяйственные объекты — например, сарай для инвентаря или амбар для зерна. Жилой дом возводить нельзя.
Для справки. С марта 2022 года закон разрешил строить жилые дома и на земле сельхозназначения. Но только официально зарегистрированным фермерам, которые что-то производят. Дом не должен занимать больше 0,25% от размеров всего земельного участка, быть выше трёх этажей. Предельная площадь — 500 кв. м.
Присматриваемся к расположению участка
Узнайте тип грунта на участке — это важно и для строительства, и для сада или огорода.
У разных грунтов разные особенности:
Заболоченная местность — обойдётся в конечном счёте дорого, придётся тратиться на мелиорацию (улучшение качества почвы, чтобы повысить урожайность) и укрепление фундамента дома.
Песчаные почвы — неплодородны, потребуют много вложений в изменение земли — например, в теплицах. Но при этом на них проще установить фундамент дома.
Слежавшийся суглинок — держит дом лучше, чем глина, но хуже, чем песок. Придётся потратиться на дренаж.
Определить тип почвы самостоятельно сложно, лучше пригласить специалиста на осмотр. Удовольствие недешёвое — несколько десятков тысяч рублей.
Проверьте, есть ли поблизости водоём — пруд, озеро, река. Если он недалеко, то во время весеннего паводка подтопит. Это вредит и постройкам, и посадкам, потребуется постоянный ремонт после схода воды. Но даже если водоёма рядом нет, опрошенные «Секретом» эксперты советуют искать участок на возвышенности. Тогда и весной, и в дождь он не будет долго оставаться сырым. И желательно, чтобы участок был ровный, без перепадов по высоте — это сильно снизит расходы при возведении дома.
Эксперт по недвижимости Александр Савин советует смотреть землю ранней весной, когда сходит снег, а не летом или осенью. «Вы увидите, сколько на участке воды, под каким уклоном он расположен, быстро ли сохнет», — говорит эксперт.
Не последний по важности момент — пути подъезда. Хорошо, если их несколько: один недоступен, доберётесь по-другому. И убедитесь, что пути не проходят по чужой земле или участку соседа. Ещё важно покрытие этих дорог. Идеальный вариант — асфальт. Грунт, даже с отсыпной щебёнкой сверху, весной и в дождь станет полосой препятствий.
Смотрим, что по транспортной доступности
Вопрос транспортной доступности особенно важен, если будете часто ездить на дачу и обратно, а не жить месяцами. Выясните, по каким дорогам добираться до участка — ходит ли общественный транспорт, далеко ли расположены остановка автобуса или железнодорожная станция. Даже если вы всегда ездите на машине, должен быть альтернативный вариант.
В пешей доступности для тех, кто периодически выезжает в Москву и из неё, должна быть ж/д станция. Акцент лучше делать именно на ж/д сообщении, а не на машине или автобусе: дорога по автомагистралям в Москву отнимает очень много времени.
Опрошенные «Секретом» эксперты советуют выбирать ближайшие к дому направления выезда из города. Например, москвичам из ЮЗАО рациональнее смотреть в сторону Калужского шоссе или Киевского, а не Пятницкого. Иначе половину пути по времени будет занимать выезд, особенно если вы соберётесь на дачу в пятницу или перед любыми долгими выходными.
Оцениваем социальную инфраструктуру
Рядом с СНТ, КП или другой формой посёлка с частными домами в идеале должен быть крупный населённый пункт, внятная социальная инфраструктура:
Для СНТ в черте города минимум — это продовольственный и хозяйственный магазин, аптека.
Для КП, отдалённого от города, рядом нужны и магазины, и отделение полиции и пожарной части, и поликлиника.
Расстояние до населённого пункта с базовой социальной инфраструктурой должно быть минимальным. В идеале — чтобы как дойти пешком.
А если вы собираетесь жить в доме постоянно и у вас есть дети, рядом, само собой, нужны детские сады, школы, поликлиники и прочее.
Изучаем коммуникации и муниципальное обслуживание
Рядом с земельным участком, где будет жилой дом, нужны газо- и водопровод, ЛЭП, водостоки, дренажные сооружения. Причём мало просто узнать, что условная канализация есть в 100 метрах от понравившегося участка. Изучите, можно ли подключиться к этим инженерным сетям, какие технические условия.
Отдельные аспекты, включая газ и горячую воду, порой отсутствуют даже в посёлках. Поэтому проверяйте тщательно. Для дачи, на которую приехали ради огорода утром и уехали вечером, отсутствие условной горячей воды будет не критично, а для жилого дома — очень.
Опрошенные «Секретом» эксперты также указывают на то, что участки и дома с коммуникациями — газом, светом, водой и канализацией — более ликвидны. В будущем их удастся продать дороже, чем землю или дом без условного электричества.
Смотрим в будущее
Представьте: вам понравился участок, потому что место тихое, воздух почти лесной. А через год рядом появилась скоростная автомагистраль. А с ней шум и выхлопы. И так вы потеряли всё, ради чего купили эту землю. Чтобы снизить риски, при выборе участка попытайтесь узнать о планах местного органа самоуправления или вышестоящих госорганов о застройке ближайших земель. Или вовсе о сносе частных домов, потому что, например, город расширяется — и через пять лет на понравившемся участке будет красоваться многоэтажка.
Пётр Щербаченко, к. э. н., доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, советует посмотреть в градостроительных планах местности, нет ли в них проектов по развитию метро или дорог.
Генеральные планы лежат в открытом доступе на порталах местной администрации.
Задумываемся об экологии
Неважно — жить в загородном доме постоянно или приезжать на выходные два раза в месяц: плохая экология убьёт желание находиться в любом месте. Поэтому перед покупкой проверьте объект по экологическим картам: они показывают масштабы загрязнения воздуха, воды, почвы. Также на них обозначены мусорные свалки, хранилища ТБО (твёрдых бытовых отходов), заводы.
Где проверять:
SOS воздух. Карта от Greenpeace показывает загрязнения атмосферы. Красным обозначены производственные зоны — например, птицефабрики, заводы. А по клику на жёлтый вопросительный знак открывается информация о проблемах: например, постоянный едкий химический запах, сброс отходов в реку.
World Air Quality Index. Карта загрязнения воздуха со шкалой качества от хорошего до опасного. Есть данные по вредным веществам: например, оксидам серы или азота. Для Москвы есть отдельная карта.
Источник: https://secretmag.ru/